Αναλυτικός οδηγός νομικών συμβουλών για ενοικιαστές

Στο παρακάτω έγγραφο θα βρείτε: Τι ισχύει σήμερα για τη μείωση των ενοικίων εξαιτίας της κρίσης του COVID-19; Τι ισχύει γενικά για τις μισθώσεις κατοικιών; Τι ισχύει γενικά για τις εξώσεις και ποιές διαδικασίες περιλαμβάνουν; Ορισμένες νομικές προσεγγίσεις για τη δυνατότητα μείωσης του ενοικίου.

post image

Σε συνέχεια του σύντομου οδηγού για ενοικιαστές το οποίο μοιράστηκε σε γειτονιές του κέντρου της Αθήνας τους μήνες της καραντίνας (Απρίλιος-Μάϊος 2020), η συνέλευση δημοσιεύει έναν αναλυτικό οδηγό με νομικές οδηγίες, συμβουλές και προσεγγίσεις.

Στο παρακάτω έγγραφο θα βρείτε:

  • Τι ισχύει σήμερα με τη μείωση των ενοικίων εξαιτίας της κρίσης του COVID-19.
  • Τι ισχύει γενικά για τις μισθώσεις κατοικιών.
  • Τι ισχύει γενικά για τις εξώσεις και ποιές διαδικασίες περιλαμβάνουν.
  • Ορισμένες νομικές προσεγγίσεις για τη δυνατότητα μείωσης του ενοικίου.

Αναλυτικά το κείμενο σε μορφή pdf εδώ.

ΜΕΤΡΑ ΓΙΑ ΠΑΝΔΗΜΙΕΣ ΚΑΙ ΜΗ: ΑΝΑΛΥΤΙΚΟΣ ΟΔΗΓΟΣ ΓΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΕΣ

>> Τι ισχύει σήµερα µε την µείωση των ενοικίων εξαιτίας της κρίσης του COVID-19:

Με την ΠΝΠ για το έκτακτο βοήθηµα των 800 ευρώ ρυθµίστηκε και η µείωση του µισθώµατος κατά 40%. Όσοι δηλαδή εργάζονται υπό καθεστώς εξαρτηµένης εργασίας και η δραστηριότητα των επιχειρήσεων στις οποίες εργάζονται ανεστάλη, δικαιούνται πέραν της καταβολής του επιδόµατος των 800 ευρώ και µείωση κατά 40% του µηνιαίου µισθώµατος (εφόσον έχουν µισθωτήριο στο όνοµά τους) για τους µήνες Μάρτιο και Απρίλιο.

Ήδη πλέον συζητείται επέκταση του µέτρου για τον Μάϊο σε όσες επιχειρήσεις επλήγησαν (για τις επαγγελµατικές µισθώσεις), ακόµα και αν δεν ανέστειλαν τη λειτουργία τους και επέκταση και στους εργαζόµενους αυτών των επιχειρήσεων.

Πιο αναλυτικά:

Η ΠΝΠ ΦΕΚ Α/68/20.3.2020[1] προβλέπει τη µείωση των ενοικίων κατά 40% για τους/τις εργαζόµενους/ες που απασχολούνται µε εξαρτηµένη εργασία σε Επιχειρήσεις – Εργοδότες των οποίων η επιχειρηµατική δραστηριότητά έχει ανασταλεί µε εντολή δηµόσιας αρχής (αυτές είναι καταστήµατα λιανικού εµπορίου, υγειονοµικού ενδιαφέροντος, ψυχαγωγίας και αθλητικές εγκαταστάσεις κ.ο.κ)[2]. Η συγκεκριµένη ρύθµιση:

  1. απαλλάσσει τον/την εργαζόµενο/η από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού µισθώµατος για τους µήνες Μάρτιο και Απρίλιο 2020
  2. περιλαµβάνει µόνο την πρώτη κατοικία

Από τα παραπάνω προκύπτει ότι:

  • δεν δικαιούνται τη µείωση όσοι τελικά τέθηκαν σε διαθεσιµότητα ή σε εκ περιτροπής εργασία από επιχειρήσεις/εργοδότες µε απλά µειωµένο τζίρο, των οποίων όµως τη δραστηριότητα δεν ανέστειλε επίσηµα το κράτος.
  • ο/η εκµισθωτής/ρια λαµβάνοντας µειωµένο ενοίκιο δεν έχει δικαίωµα να καταγγείλει τη µίσθωση.
  • ο/η ενοικιαστής/ρια πρέπει να έχει το σπίτι δηλωµένο στην εφορία ως πρώτη κατοικία

Κάποιες διευκρινήσεις για τη µείωση ενοικίου µπορείτε να δείτε εδώ.

Πληροφορίες σχετικά µε τη φοιτητική κατοικία µπορείτε να δείτε εδώ.

>> Τι ισχύει γενικά για τις µισθώσεις κατοικιών

Όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει το συμφωνηθέν μίσθωμα ολικά ή μερικά, ή δεν το καταβάλλει κατά τις συμφωνηθείσες ημερομηνίες, γίνεται υπερήμερος και ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση και να ζητήσει την απόδοση μισθίου (έξωση).

Δηλαδή περιληπτικά:

  1. Σε περίπτωση µερικής ή ολικής καθυστέρησης ο εκµισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την µίσθωση. Η «καταγγελία» (προς αποφυγή σύγχυσης!) είναι αµιγώς νοµικός όρος και αφορά την πρόωρη λύση της συµβατικής σχέσης (δηλαδή το «σπάσιµο» του συµβολαίου πριν τη λήξη του) και αν συντρέχουν σοβαροί λόγοι, όπως θα εξηγηθεί παρακάτω, πχ. µε τη µη καταβολή µισθώµατος.
  2. Η καταγγελία της µίσθωσης από τον εκµισθωτή είναι µια µονοµερής δήλωση η οποία απευθύνεται στον µισθωτή και προκαλεί µετά το πέρας της παραπάνω προθεσµίας την πρόωρη λύση της µίσθωσης για το µέλλον. Η καταγγελία µπορεί να είναι προφορική ή γραπτή (π.χ. εξώδικο ή αγωγή) και πρέπει να γίνει η ειδοποίηση ένα µήνα πριν, αν πρόκειται για µίσθωση που η διάρκειά της συµφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο.
  3. Η καταγγελία µένει χωρίς αποτέλεσµα αν ο µισθωτής πριν περάσει η προθεσµία αυτή καταβάλλει το καθυστερούµενο µίσθωµα µαζί µε τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας.

Μετά το πέρας της προθεσµίας του ενός µήνα, εφόσον η µίσθωση θεωρείται πλέον λυµένη ο εκµισθωτής ζητά την απόδοση σε αυτόν του µισθίου και αν ο µισθωτής δεν φεύγει µπορεί να τον διώξει µε δύο τρόπους, οι οποίοι αναφέρονται αναλυτικά στην επόµενη σελίδα, στην ενότητα για τις εξώσεις (τα 1 και 2). Επίσης, αν έχει λήξει το συµβόλαιο και δεν έχει ανανεωθεί εγγράφως τότε τεκµαίρεται ότι η µίσθωση είναι αορίστου χρόνου και ότι καταγγέλλεται οποτεδήποτε µε δήλωση του ενός µέρους προς το άλλο. Δηλαδή πληρώσεις – δεν πληρώσεις ο άλλος µπορεί να σε διώξει όποτε θελήσει, υπό την προϋπόθεση πάντα ότι έχουν περάσει 3 χρόνια από την πρώτη ηµεροµηνία υπογραφής συµβολαίου (η µίσθωση έχει εκ του νόµου ελάχιστη διάρκεια 3 ετών) και ότι σε έχει προειδοποιήσει 1 µήνα νωρίτερα.

>> Τι ισχύει γενικά για τις εξώσεις:

Η λεγόµενη απόδοση του σπιτιού στον εκµισθωτή (έξωση) γίνεται µε δύο τρόπους που έχουν διαφορετικές προϋποθέσεις και διαδικασία:

  1. Απόδοση µισθίου µε άσκηση αγωγής (η ίδια η επίδοση αγωγής θεωρείται και αυτή καταγγελία της µίσθωσης) µε την οποία ο ιδιοκτήτης ζητά και τα οφειλόµενα µισθώµατα εντόκως και την απόδοση του µισθίου στον ιδιοκτήτη. Προφανώς είναι χρονοβόρα και κοστοβόρα διαδικασία, καθώς θα πάρει αρκετούς µήνες µέχρι να εκδικαστεί και να εκδοθεί απόφαση, ώστε µε αυτήν να µπορεί να διώξει ο ιδιοκτήτης τον µισθωτή, αλλά µπορεί να επιλεχθεί στην περίπτωση που δεν πληρούνται οι ειδικότεροι όροι για την παρακάτω γρήγορη διαδικασία έξωσης µε διαταγή απόδοσης µισθίου.
  2. Έκδοση διαταγής απόδοσης µισθίου (συνοπτικά µε αίτηση του εκµισθωτή ο δικαστής εκδίδει διαταγή αποβολής από το µίσθιο ή οποία εκτελείται µε δικαστικό επιµελητή – έξωση). Είναι πιο γρήγορη διαδικασία και συµφέρει τους ιδιοκτήτες, καθώς δεν διεξάγεται ακροαµατική διαδικασία, αλλά είναι πιο απαιτητική και µε ειδικές προϋποθέσεις, οι οποίες αν δεν συντρέχουν δεν µπορεί να την εκδώσει το δικαστήριο. Παρακάτω θα γίνει µια σύντοµη περιγραφή της διαδικασίας για να υπολογιστεί ο χρόνος που παίρνει συνολικά. Παραµένει, ωστόσο, ζητούµενο το κατά πόσο υπάρχει η δυνατότητα νοµικής άµυνας στη βάση άρσης της δυστροπίας σε µια έκτακτη συγκυρία, όπως η κρίση του COVID -19.

Η ειδική αυτή διαδικασία εφαρµόζεται µόνο στις περιπτώσεις καθυστέρησης υποβολής του µισθώµατος λόγω «δυστροπίας», η οποία πρέπει να αποδειχθεί από τον ιδιοκτήτη. Εάν οι λόγοι της έξωσης είναι διαφορετικοί από αυτόν της καθυστέρησης της καταβολής των µισθωµάτων από δυστροπία, τότε θα πρέπει να ακολουθηθεί διαφορετική διαδικασία (αγωγή).

Οι προϋποθέσεις είναι οι εξής:

  • Έγγραφη απόδειξη της µίσθωσης µε ιδιωτικό ή δηµόσιο έγγραφο (συµφωνητικό µίσθωσης, δήλωση µίσθωσης στο taxis). Σε εντελώς «µαύρες» µισθώσεις, που δεν είναι δηλωµένες δηλαδή, ελλείπει αυτή η προϋπόθεση.
  • Η καθυστέρηση του µισθώµατος, έστω και ενός, από δυστροπία. Η λέξη «δυστροπία» είναι τεχνικός / νοµικός όρος. «Δύστροπος» είναι ο µισθωτής όταν έχει καθυστερήσει να πληρώσει το νοίκι, ολόκληρο ή µέρος αυτού, έστω και για µια ηµέρα χωρίς εύλογη αιτία, που ο ίδιος οφείλει να προβάλει και να αποδείξει. Βέβαια πάγια έχει κριθεί νοµολογιακά ότι δεν αίρει την δυστροπία η προσωρινή οικονοµική αδυναµία, ή δυσχέρεια, του µισθωτή, ανεξάρτητα από τον λόγο, πχ. ασθένεια του µισθωτή, κακή πορεία των εργασιών της επιχείρησής του κλπ, αλλά είναι άλλο ζήτηµα η δυνατότητα νοµικής άµυνας στη συγκυρία αυτή.
  • Η επίδοση µε δικαστικό επιµελητή εξωδίκου στον µισθωτή, µε το οποίο ο εκµισθωτής ζητά την καταβολή των οφειλόµενων µισθωµάτων εντός ταχθείσας προθεσµίας. Μόνο µε την πάροδο 15 ηµερών από την επίδοση του εξώδικου µπορεί να καταθέσει αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης του µισθίου. Η άµυνα του µισθωτή είναι η ανακοπή και η αναστολή κατά της αίτησης διαταγής απόδοσης.

Η καταβολή των µισθωµάτων εντός του δεκαπενθήµερου, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του µισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειληµµένη καθυστέρηση από δυστροπία. Εποµένως η διαδικασία αυτή, αν υπάρχουν οι προϋποθέσεις να ακολουθηθεί, µπορεί να οδηγήσει σε έξωση περίπου σε 2 µήνες έως 3-4 µήνες, ανάλογα µε τυχόν βαρος των δικαστηρίων.

>> Νοµικές προσεγγίσεις για τη δυνατότητα µείωσης του ενοικίου

Νοµικές βάσεις µπορεί να αποτελέσουν οι ακόλουθες:

1) Το άρθρο 288 ΑΚ – «Ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη.»

Παγίως γίνεται δεκτό ότι η οικονοµική αδυναµία είναι γεγονός για το οποίο έχει ευθύνη ο οφειλέτης. Παρόλα αυτά µιλάµε για µια πολύ ειδική συνθήκη, όπως αυτή της πανδηµίας, κατά την οποία έχει ανασταλεί η λειτουργία επιχειρήσεων, έχουν ανασταλεί συµβάσεις εργασίας, έχουν παγώσει οικονοµικές συναλλαγές, τα χρηµατιστήρια έχουν δεχθεί πλήγµα, έχουν παραλύσει οι αεροπορικές µεταφορές και έχουν περιοριστεί ή απαγορευτεί θεµελιώδεις ελευθερίες διακίνησης προσώπων αγαθών και υπηρεσιών .

Εδώ, ακριβώς, τυγχάνει εφαρµογής η αρχή της καλής πίστης που πρέπει να τηρείται στις συναλλαγές. Κατά το διάστηµα της «πανδηµίας» ακόµα και αν δεχτούµε ότι αυτή δεν συνιστά λόγο απαλλαγής του οφειλέτη από τις υποχρεώσεις του, τουλάχιστον πρέπει να τύχει εφαρµογής µια «διορθωτική τοµή» στις συµβάσεις αµβλύνοντας την πάγια θέση περί απαγόρευσης της επίκλησης της οικονοµικής αδυναµίας ως λόγου απαλλαγής του οφειλέτη. Δηλαδή, τουλάχιστον, προσωρινά, µπορεί να υποστηριχθεί και θα πρέπει να τύχει νοµικής εφαρµογής η καλή πίστη στις συναλλαγές για παροχές οι οποίες είται είναι καθυστερηµένες είτε δεν µπορούν να εκπληρωθούν προσωρινά.

2) Το άρθρο 388 ΑΚ – Απρόοπτη µεταβολή των συνθηκών

«Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη.

Αν αποφασιστεί η λύση της σύμβασης, επέρχεται απόσβεση των υποχρεώσεων παροχής που πηγάζουν απ` αυτήν και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό.»

Στην ουσία σύµφωνα µε την παραπάνω διάταξη επιτρέπεται δικαστική παρέµβαση για αναπροσαρµογή ή λύση µιας αµφοτεροβαρούς σύµβασης εφόσον µεταβλήθηκαν τα περιστατικά στα οποία στηρίχτηκαν τα συµβληθέντα µέρη, για λόγους έκτακτους και απρόβλεπτους ώστε η παροχή να γίνεται υπέρµετρα επαχθής για ένα µέρος. Όσο και αν σε πρώτη ανάγνωση η εν λόγω διάταξη φαίνεται ιδανική για τη συνθήκη, στις προϋποθέσεις της τίθενται πολλά νοµικά ζητήµατα (πχ το δικαιοπρακτικό θεµέλιο – τα περιστατικά δηλαδή στα οποία βασίστηκαν τα µέρη, η έννοια της απρόοπτης και έκτακτης µεταβολής και κυρίως η «επέµβαση» του δικαστηρίου στη σύµβαση) τα οποία δυσχεραίνουν την τυχόν εφαρµογή της και τα δικαστήρια είναι πολύ φειδωλά ως προς τη χρήση της.

Πρέπει να τονιστεί ότι στην πράξη έχει εφαρµοστεί ελάχιστα και έγινε µεγάλος λόγος για αυτήν σε περίοδο κρίσης (2008 και µετά), κυρίως ως προς την µείωση µισθωµάτων επαγγελµατικών µισθώσεων ή δάνεια σε ελβετικά φράγκα. Αποτέλεσε µεγάλη θεωρητική έριδα και είχε ελάχιστη νοµολογιακή εφαρµογή.

Τέλος, µία νοµική έννοια που θα µας απασχολήσει περισσότερο είναι εκείνη της ανωτέρας βίας, η οποία αναφέρεται σε αναπότρεπτα και απρόβλεπτα περιστατικά, που κατ’ αρχήν δεν εµπίπτουν στη σφαίρα επιρροής ή αναληφθέντων κινδύνων των συναλλασσοµένων και πάγια καταλαµβάνει πολέµους, επαναστάσεις, πραξικοπήµατα, κυβερνητικές απαγορεύσεις, φυσικές καταστροφές, και πανδηµίες. Η επίκληση της έννοιας αυτής ως νοµική άµυνα µπορεί να επιφέρει αναστολή εκτέλεσης µιας συµβάσεως, προσωρινή απαλλαγή ενός οφειλέτη από τις υποχρεώσεις του, αναπροσαρµογή τιµήµατος ή µισθώµατος, αναστολή προθεσµιών για την άσκηση αξιώσεων, κλπ. (Παράδειγµα τέτοιας µνείας ρήτρας ανωτέρας βίας µπορεί συχνά να περιέχεται σε σύµβαση µεταξύ ξενοδόχου και αλλοδαπού τουριστικού πράκτορα. Με την αναστολή της λειτουργίας των ξενοδοχείων µπορεί να γίνει επίκληση της ανωτέρας βίας ώστε να επιδιωχθεί αποδέσµευση από τη σύµβαση και τις υποχρεώσεις.)

Παρόλα, ακόµα και αν είναι ακόµα νωρίς για νοµικές προσεγγίσεις, δεν πρέπει να παραγνωρίζουµε ότι αυτή η συγκεκριµένη συνθήκη που βιώνουµε αποτελεί διεθνώς συνθήκη κλονισµού του λεγόµενου «δικαιοπρακτικού θεµελίου», εφόσον λαµβάνουν χώρα τόσο απρόβλεπτα και συνταρακτικά γεγονότα που επηρεάζουν τις νοµικές και πραγµατικές σχέσεις.

 

[1] Αναλυτικά η ΠΝΠ στο άρθρο δεύτερο εδώ και σε μορφή pdf εδώ.

[2] Αναλυτικά η λίστα στο άρθρο πρώτο εδώ.

 

Συνέλευση ενάντια στον εκβιασμό του ενοικίου - Unreal Estate

Μάϊος 2020

https://unrealestate.noblogs.org

Εικόνες:

Αρχεία:

Προσθέστε περισσότερες πληροφορίες

To μέγιστο μέγεθος των αρχείων είναι 16ΜΒ. Επιτρέπονται όλες οι γνωστές καταλήξεις αρχείων εικόνας,ήχου, βίντεο. ΠΡΟΣΟΧΗ! Για να υπάρχει η δυνατότα embed ενός video πρέπει να είναι της μορφής mp4 ή ogg.

Νέο! Επιλέξτε ποιά εικόνα θα απεικονίζεται στην αρχή του σχόλιου.

Creative Commons License

Όλα τα περιεχόμενα αυτού του δικτυακού τόπου είναι ελεύθερα προς αντιγραφή, διανομή, προβολή και μεταποίηση, αρκεί να συνεχίσουν να διατίθενται, αυτά και τα παράγωγα έργα που πιθανώς προκύψουν, εξίσου ελεύθερα, υπό τους όρους της άδειας χρήσης Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License